03 80 45 12 46Passoires thermiques : Aubaine pour les investisseurs entrants ?
30 septembre 2022
Depuis le 24 août 2022, les passoires thermiques, autrement dit les logements ayant une classe énergétique F ou G ont vu leurs loyers geler. Cela signifie que, même si le contrat de location prévoit une revalorisation annuelle se basant sur l’indice de référence des loyers (IRL). Les propriétaires de ces logements ne peuvent plus augmenter les loyers sans au préalable, mener des travaux de rénovation.
De plus en plus de restrictions à venir pour les biens énergivores
Dès le 1er janvier 2023, les pires passoires thermiques de la classe G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), seront quant à elles interdites à la location.
Le calendrier des mesures prises par le gouvernement à ce sujet prévoit le même dispositif pour la totalité des logements de la classe G dès 2025, F en 2028 et E en 2034.
Ces contraintes concernent les logements ayant pour destination les locations longues durées et les baux mobilités.
Défiance des propriétaires bailleurs à l’égard de ces nouvelles contraintes
La FNAIM (premier regroupement professionnel réunissant différentes associations d’agents immobiliers) a interrogé plus de 500 gestionnaires locatifs afin d’anticiper les comportements des propriétaires bailleurs de passoires énergétiques qui seront confrontés à cette interdiction.
Et le résultat est sans appel :
- 31% des bailleurs souhaitent relouer en l’état, allant ainsi à l’encontre de la loi
- 6% des sondés préfèrent le proposer à la location courte durée (qui n’est pas concernée par l’interdiction),
- 5% souhaitent récupérer la gestion du bien ce qu’on peut interpréter comme une volonté de le relouer en l’état.
Au total, on estime à près de 42% de bailleurs souhaitant relouer leurs biens sans procéder aux rénovations prescrites par le législateur.
Le coût des travaux, principal frein à la rénovation du parc locatif Français
Cette difficulté peut s’expliquer par un manque d’accompagnement des propriétaires bailleurs dans la rénovation de leur bien selon la FNAIM. Le coût de la rénovation énergétique étant l’obstacle majeur rencontré par les propriétaires bailleurs (pour 93% d’entre eux).
Se dirige-t-on vers un abandon des logements ancien dans le parc locatif ?
Selon la FNAIM, le reste des propriétaires bailleurs (représentant 58% des sondés), soit plus d’un quart (26%) des bailleurs sondés pendant l’étude entendent vendre leur bien.
Près de 500 000 logements très énergivores actuellement loués seraient susceptibles de quitter le marché locatif d’ici six ans. Le marché locatif privé est un pant majeur du logement en France et de la mobilité des Français, pour les jeunes actifs : 1,2 million de logements changent de locataire chaque année.
Alors que presque 150 000 logements sont catégorisés en étiquette G et pourraient donc se voir interdit à la location dès le 1er janvier 2023. Nombre d’investisseurs y voient une aubaine leur permettant d’acquérir des logements énergivores à un prix bien inférieur à celui du marché. Ils pourront ainsi rénover et louer de nouveaux. Ces opérations peuvent s’avérer rentables, sous certaines conditions.
L’importance de bien évaluer l’ampleur des travaux
Selon certains courtiers, une maison catégorisée comme passoires énergétiques (étiquette G sur le DPE) peut bénéficier d’une décote moyenne à la vente de 17% par rapport à une maison présentant les mêmes caractéristiques mais étiquetée A ou B. Cette décote est ramenée à 13% lorsque que l’on compare deux appartements dans le même cas de figure.
Cependant, cela peut varier en fonction de la position géographique des biens. Paris, par exemple, constitue une exception et les appartements anciens mal isolés du centre historique continuent de prendre de la valeur malgré les contraintes gouvernementales mises en place.
Changer son assurance multirisques habitation…
Depuis le 1er Janvier 2015, il est désormais beaucoup plus simple et rapide de résilier ses différents contrats d’assurance grâce à la loi Hamon. Les contrats d’assurance du secteur de l’immobilier en bénéficient donc en premier lieu. C’est une très bonne nouvelle pour tous les propriétaires et locataires de biens.
Comment placer son épargne en période d’inflation ?
Dans la tête de beaucoup de Français aujourd’hui, l’inflation fait sans cesse reculer le pouvoir d’achat et devient le centre des préoccupations des ménages ces derniers mois. Et pour cause, d’après l’Eurostat (Office Statistique de l’Union Européenne), l’inflation atteint des niveaux records dans les pays occidentaux, s’élevant à plus de 6% en France, 9% aux Etats-Unis et plus de 20% dans certains pays de l’Union Européenne (Hongrie, Lettonie, Estonie, Lituanie). Pour se protéger dans pareille situation et ce depuis des décennies, il faut se tourner vers des valeurs refuges, notamment la pierre.
Comment donner congé dans les règles à son locataire en location meublée ?
En matière de location meublée à usage de résidence principale du locataire, les congés fonctionnent selon le même principe qu’en location vide. Ils ne peuvent être donnés qu’à la fin de chaque échéance et doivent être motivés de la même manière.
Y-a-t-il un profil investisseur en LMNP ?
L’investissement en LMNP est devenu l’un des plus adaptés et sûrs pour tous les investisseurs dont l’objectif principal est de générer des revenus complémentaires non imposables. La location meublée non professionnelle est devenu un choix d’investissement incontournable puisqu’il permet de réaliser un 2 en 1 : Optimisation fiscale ; Rentabilité attractive.